دعوت نامه جلسه مجمع
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
اطلاع رسانی
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
اطلاع رسانی سرایدارجدید
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
اطلاع رسانی سایت مجتمع
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
اطلاع رسانی در خصوص سرایدار
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
وضعیت بدهکاران مجتمع
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
اطلاع رسانی
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
معرفی سرایدار
ادامه مطلب
نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
 

                                             قوانین آپارتمان نشینی

                 ((مطالب نوشته شده در ذیل برگرفته شده از کتاب قانون میباشد))

       نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان به هر يك از اين دلايل، ادبيات و فرهنگ خاصي مي‌طلبد كه عدم آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌هاي فراوان بين ساكنين مي‌گردد. البته يكي از علت‌هاي بروز اين اختلاف‌ها، ناآشنايي برخي از ساكنين با حقوق و تكاليفشان است. لذا در اين مختصر تلاش مي‌گردد كه عمده ترين مقررات مربوط به آپارتمان نشيني توضيح داده شوند. با اين اميد كه در سايه افزايش دانش حقوقي شهروندان، زمينه همزيستي مسالمت اميز هر چه بيشتر بين آنها فراهم گردد.

تعريف آپارتمان :
در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده مي‌شود.

ماده ۱ ـمالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:

مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک

ماده ۲:قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت اختصاصی آنها تعلق میگیرد.

به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده3:حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های غیر قابل تفکیک بوده  و در صورت انتقال  قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد،انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده4:( اصلاحی 11/3/1376) حقوق و تعهدات هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسبت است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع  مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان،به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند.پرداخت هزینه های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره1:(الحاقیه 11/3/1376) مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین میکند.

تبصره2: (الحاقیه 11/3/1376) در صورت توافق مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان میباشد هزینه های مشترک،بر اساس نرخ معینی که به تصمیم مجمع عمومی ساختمان میرسد،حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه میشود.

تبصره3: (الحاقیه 11/3/1376) چنانچه چگونگی اسقرار حیاط ساختمان یا با لکن یا تراس مجموعه به گونه ایی باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

ماده5:انواع شرکت های موضوع ماده 20 قانون تجارت  که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان  و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود،از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده6:چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا  مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره-نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است.مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7 : هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب ، دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها، مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند.

در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند ، رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتب خواهد بود. مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 : در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون ، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد ، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.

طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه و مدت مدیریت وسایر موضوعات مربوطه در آئین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده 9 : هریک از مالکین میتوانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ، عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود  مفید میداند ، انجام دهد.

هیچ یک از مالکین حق ندارند ، بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در ، یا سر در ،یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.

ماده 10: هر شخصی آپارتمانی را خریداری می نماید ، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد ، مشاعاً سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد.

مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام واداره واستفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان با تاسیسات آن اقتضاء دارد ، یکجا انجام شود ، نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آئین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود ، هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صر فنظر نماید.

ماده 10 مکرر-(الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359) در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.

هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه ، سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع –آب گرم – برق – گاز وغیره به او خودداری کنند و درصورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید ،اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور طبق اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرائی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت ودر هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره 1 :  (الحاقی 11/3/1376) در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ،ممکن یا موثر نباشد ، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضائی شکایت کنند، دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از در یافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود ، محروم کنند وتا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات ، موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد ، خواهد بود.

تبصره 2: (الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359) رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران وصورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک ورونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره 3 :(الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359) نظر مدیر یا هیات مدیران ، ظرف ده روز ، پس از ابلاغ اظهار نامه مالک ، در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان ، قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.

در مواردی که طبق ماده فوق ، تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد ، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد ، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.

تبصره 4- (الحاقی 9/4/1358واصلاحی 17/3/1359)در صورتی که مالک یا استفاده کننده ، مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها ، مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها ،به عنوان جریمه می باشد.

ماده 11: دولت مکلف است ظرف سه ماه ، پس از تصویب این قانون ، آئین نامه های اجرائی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجراءبگذارد.

دولت مامور اجرای این قانون است.  

                                   

                                   مواد الحاقی به قانون تملک آپارتمان ها

                                                   مصوب 11 خرداد 1376

ماده 12: دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد ، از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند ویا با موافقت مدیر یا مدیران ، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون ، در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13: در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری ، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ، ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود واقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی ، در تجدید بنای آن موافق نباشند ، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند ، می توانند بر اساس حکم دادگاه ، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداختشده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.

در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان ، وزارت مسکن و شهر سازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره ، اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده، خواهد کرد.

تبصره 1: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان ،می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره2 : چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکنند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ،رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل ، با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده 14: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند . سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران کننده خسارات وارده می باشند.

ماده 15: ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

 

                                      آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها

                                        مصوب 8 اردیبهشت 1347هیات وزیران

                                                      با اصلاحیه های بعدی

 

                                     بخش اول – قسمتهای مختلف ساختمان

                                           فصل اول – قسمتهای اختصاصی

ماده 1:  قسمتهائی از بنا، اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده 2 : علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغها و پارکها ی متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره، مساحتقسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید درسند قید گردد.

                                         فصل دوم –قسمتهای مشترک

ماده 3- قسمتهائی از ساختمان واراضی ومتعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم ، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آن ها قائل شد.

تبصره : گذاردن میز وصندلی وهر نوع اشیاء دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است ، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد ویااز آن قسمتها عبور نماید.

ماده 4 : قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت از :

الف) زمین زیر بنا، خواه متصل به بنا باشدیا به وسیله پایه ، روی آن قرار گرفته باشد .

ب) تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل : چاه آب وپمپ ، منبع آب، مرکز حرارت وتهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبارعمومی ساختمان، اطاق سرایدار در قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور ومحل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل ( لوله های فاضلاب ، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع ، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ)اسکلت ساختمان.

تبصره : جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی ، مشترک بین آن قسمت ها است، مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت) درها وپنجره ها –راهروها- پله ها –پاگردها – که خارج از قسمت های اختصاصی قرارگرفته اند.

ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل : وسائل تامین کننده روشنائی ، تلفن و وسایل اخبار وهمچنین تاسیسات مربوط به آنها (به استثنای تلفنهای اختصاصی) شیرهای آتش نشانی ، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام  و پله های ایمنی.

ج) بام وکلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا ، درآن احداث گردیده است .

ح) نمای خارجی ساختمان

خ) محوطه ساختمان ، باغ ها وپارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند ، قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

                                                    بخش دوم –اداره امور ساختمان

                                                        فصل اول –مجمع عمومی

                                               طرز انتخاب و وظائف وتعهدات مدیر

ماده 5- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند ، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.

ماده 6- (اصلاحی 30/1/1371- تصویب نامه شماره 1748/ت 43 ه مورخ 13/12/1371 هیات وزیران) زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین . اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند ودرصورت عدم حصول اکثریت مزبور ، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده 7- در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود.

مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

ماده 8- برای رسمیت مجمع ، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره : در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد . هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

ماده 9) کَسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره : در صورتی که مالک قسمت اختصاصی ، شخصیت حقوقی باشد ، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده 10- هر گاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده 11- مجمع عمومی شرکاء دارای وظائف و اختیارات زیر می باشد:

الف) تعیین رئیس مجمع عمومی.

ب)انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها

پ) اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .

ت)تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

ث)  اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته ، برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.

ج) تفویض اختیار به مدیر یا مدیران ، بمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

ماده 12- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره : (اصلاحی 30/1/1371) تصمیمات متخذه مجمع باید. ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران ، به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده 13- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6قانون ، برای کلیه شرکاء الزام آوراست.

                                فصل دوم – اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران

ماده 14-     مدیر یا مدیران ، مسئول حفظ واداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.

ماده 15- (اصلاحی 28/10/1353)تعداد مدیران ، باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران ،دو سال است  ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده 16- در صورت استعفا ،فوت، عزل ، حجر ، مدیر یا مدیران ، قبل از انقضاء مدت ،مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین ، تشکیل خواهد شد.

تبصره 1- (الحاقی 28/10/1353) در صورتی که سه نفر یا بیشتر ، از اعضای هیات مدیره ، به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند ، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.

ماده 17- تصمیمات مدیران ، با اکثریت آراء معتبر است .

ماده 18- مجمع عمومی ، یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید.

ماده 19- مدیر یا مدیران ، امین شرکا ء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.

ماده 20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. وسهم هرشریک از حق بیمه باتوجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نماید.

ماده22- در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد ، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام  سایر امور مورد نیاز بنا ، دربانی استخدام نمایند.   

                                                 صل سوم –هزینه های مشترک

ماده 23- (اصلاحي 17/3/1359 ) شركاء ساختمان موظفند در پرداخت هزينه هاي مستمر وهزينه هائي كه براي حفظ ونگاهداري قسمت هاي مشترك بنا ، مصرف مي شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ، ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك پيش بيني نكرده باشند ، سهم هريك از مالكين يا استفاده كنندگان ، از هزينه هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد ، از قبيل آب ، گاز ، گازوئيل، واسفالت پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور ، هزينه نگهداري تاسيسات ، باغبان ، تزئينات قسمتهاي مشترك وغيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان ، تقسيم ميگردد. تعيين سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي باشد.

تبصره : (اصلاحي 17/3/1359) چنانچه به موجب اجاره نامه يا قرارداد خصوصي ،پرداخت هزينه هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد ، مستاجر ميتواند از محل مال الاجاره ، هزينه هاي مزبور را پرداخت و در صورتي كه پرداخت هزينه هاي جاري مشترك به عهده استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند، مدير يا مديران مي توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده ، به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده 24 – (اصلاحي 30/1/1371) هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد ، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض ، شريك مي تواند به مراجع صلاحيت دار قضائي مراجعه كند.

ماده 25 – هزينه هاي مشترك عبارتند از :

الف – هزينه هاي لازم براي استفاده حفظ و نگهداري عادي ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه.

ب- هزينه هاي اداري وحق الزحمه مدي يا مديران

 

                                        فصل چهارم – حفظ و نگهداري تعمير بنا

ماده 26- در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه هزينه هاي نگهداري يك ثسمت از بنا يا هزينه نگهداري وعمليات يك جزء از تاسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد ، فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده 27- مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي كند، به منظور تامين هزينه هاي ضروري ،و فوري وجوهي به عنوان تنخواه گردان از شركا ء دريافت دارند .

 

                                                                  ((پايان))

نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |

 

                                           آئین نامه داخلی مجتمع مسکونی ایلیا

 

 به منظور رعايت حقوق خود  کليه ساکنين و همچنين به جهت  حفظ آرامش و استفاده مطلوب از ساختمان رعايت موارد زير در مجتمع الزامی ميباشد .

1-سکوت و آرامش:

1-1- در هنگام استفاده از لوازم صوتی و تصويری و ادوات موسيقی رعايت حقوق همسايگان الزامی است.

2-1-نسبت به باز و بسته نمودن آرام دربها ی پارکينگ و ورودی به جهت جلوگيری از از خسارت وارده به آنها  و رعايت آرامش ساکنين توجه کافی مبذول فرمائيد.

3-1- توجه کامل به آرام بستن دربهای اختصاصی واحد ها و در صورت لزوم روغن کاری آنها.

4-1- رعايت سکوت در راه پله ها و کليه مکانهای عمومی مجتمع.

2- نظافت :

1-2- رعايت نظافت درکيله مکانهای عمومی (پله ،پارکينگ ،پشت بام ،حياط،ورودی های هر طبقه  )خصوصا آسانسور الزامی ميباشد.

2-2 - با توجه به جمع آوری زباله در ساعت 22:00 توسط سرايدار،مقتضی است زباله ها را به صورت خشک و در بسته فقط در ساعت مقرر در پشت درب واحد قرار دهيد .

3-تردد:

1-3- با توجه به  تسهيل در رفت و آمد از طريق آسانسور  در استفاده از آن دقت فرمائيد.

2-3- به جهت رعايت نکات ايمنی استفاده صحيح از آسانسور را به فرزندان خود آموزش دهيد.

3-3- کشيدن سيگار در داخل آسانسور اکيدا ممنوع ميباشد.

4-پاركينگ:

1-4- با توجه به تجمع خودرو ها و به جهت  رعايت ايمنی و نظافت از عدم نشت سوخت ،روغن و.... اطمينان حاصل نمائيد.

2-4- عدم شتشوی اتومبيل،فرش و..... در پاركينگ.

3-4- عدم استفاده مکرر از دزدگير در پارگينگ.

4-4-نسبت به قفل بودن درب پارکينگ در تمام ساعات شبانه روز اقدام نمائيد.

5-4- مسئوليت حفظ کليه لوازم داخل اتو مبيل به عهده مالک خودرو می باشد. لذا در پاركينگ حتما دربها را قفل نمائيد.

6-4 ازگذاشتن خودرو مهمان در پارکينگ خودداری نموده ودرصورت نيازبه استفاده خارج ازظرفيت با مديرمجتمع هماهنگ گردد.

5-مشاعات:

1-5 -درب مجتمع هر شب راس ساعت 23:30 قفل ميگردد. خواهشمند است در صورت تردد  بعد از ساعت فوق نسبت به قفل کردن مجدد درب اقدام نمائيد.

2-5 -نسبت به آرام بستن در ورودی مجتمع اهتمام ورزيد.

3-5 -باز نمودن درب ورودی از طريق آيفون به روی افراد ناشناس مخاطره آميز ميباشد.همچنين در هنگام تردد از ورود افراد ناشناس به داخل خودداری نموده ودرصورت اصرار به ورود با سرايدار هماهنگ فرمائيد.

4-5 -در صورت نياز به تاسيسات عمومی از بازکردن تابلو برق،تلفن،موتورخانه،جعبه تقسيم آيفون و... خودداری نموده و قبل از هر اقدامی با سرايدار هماهنگ  گردد.

5-5 -از گذاشتن موتور سيکلت و دوچرخه در جلوی پياده روی مجتمع خودداری فرمائيد.

6-5 -از گذاشتن هر گونه لوازم حتی برای مدت کوتاه در لابی مجتمع خودداری گردد.

7-5 -از گذاشتن هرگونه وسيله اعم از کفش، پادری، جا کفشی ،گلدان و....... در پشت درب واحدها و راهروی بام خودداری گرددعلی الخصوص در هنگام حضور میهمانانتان.

۸-۵- به منظور احترام به همسایگان از پوشیدن لباسهای نامناسب در مکانهای عمومی مجتمع جداْ خودداری نمائید.

۹-5 -کليه ساکنين جديد مجتمع موظفند جهت آگاهی از آئين نامه و مقررات داخلی مجتمع که به تصويب مجمع رسيده و همچنين چگونگی نحوه پرداخت هزينه های جاری مجتمع موارد را از هيئت مديره ويا مدير مجتمع مطالبه نمايند.

۱۰-5- كليه خريداران و ساكنين جديد مجتمع موظف ميباشند قبل از خريد ملك مورد نظر خود نسبت به بدهيهاي احتمالي ملك از طريق هيئت مديره كسب اطلاع نمايند در غير اينصورت كليه بدهيها به عهده خريدار و ساكن جديد ميباشد.

 

 

                                                                                   هيات مديره مجتمع مسكوني ايليا

 

 

نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
این وبلاگ به منظور دسترسی ساکنین به امکانات ساختمان و همچنین امکان مشاهده پرداخت های ماهیانه خود تحت عنوان شارژ ماهیانه و همچنین سایر قوانین و مقررات آپارتمان نشینی و مقررات داخلی آپارتمان ها راه اندازی گردیده است.

لطفا با انتقادات و پیشنهادات خود ما را پشتیبان باشید.

نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |
ساختمان مسکونی ایلیا در تاریخ دیماه ۱۳۸۲ در ۱۸ واحد به اتمام رسید.واحئ های مجتمع دارای متراژ متفاوت از ۵۶ متر تا ۱۰۰متر می باشد که در ۴ طبقه چهار واحدی و یک طبقه ۲ واحدی بنا گردیده است.

ساختمان مذکور دارا ی امکانات آسانسور،پارکینگ و حیاط به متراژ تقریبی ۱۰۰ متر مربع می باشد.در زمان راه اتمام ساختمان بسیاری از امر اولیه در ساختمان انجام نگردید و یا به اتمام نرسید و در واقع سازندگان در اجرای تعهدات خود کم کاری نمودند.

قبل از بازسازی

 در نهایت با پشتکار و همکاری ساکنین حیاط مجتمع به صورت بسیار زیبا بازسازی و مورد استفاده قرار گرفته است.

بعد از بازسازی

بعد از بازسازی

نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |

واحد۱ ، متراژ۷۵ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۱۰۰۰۰ ریال  

،واحد۲،متراژ۵۷ متر مربع  شارژ یک دوره سه ماهه ۶۹۰۰۰۰ ریال   

واحد۳،متراژ۸۵ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۲۰۰۰۰   ریال   

واحد۴،متراژ۴۸ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۶۴۵۰۰۰   ریال    

واحد۵،متراژ۷۵ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۱۰۰۰۰   ریال   

واحد۶،متراژ۵۷ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۶۹۰۰۰۰  ریال      

واحد۷،متراژ۸۵ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۲۰۰۰۰  ریال     

واحد۸،متراژ۹۰ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۵۰۰۰۰  ریال     

واحد۹،متراژ.۷۵ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۱۰۰۰۰   ریال  

واحد۱۰،متراژ۵۷ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۶۹۰۰۰۰  ریال   

واحد۱۱،متراژ۸۵ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۲۰۰۰۰   ریال   

واحد۱۲،متراژ۹۰ متر مربع شارژیک دوره سه ماهه ۷۵۰۰۰۰   ریال   

واحد۱۳،متراژ۷۵ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۷۱۰۰۰۰   ریال   

واحد۱۴،متراژ۵۷ متر مربع  شارژیک دوره سه ماهه ۶۹۰۰۰۰   ریال   

واحد۱۵،متراژ.۸۵ متر مربع شارژیک دوره سه ماهه ۷۲۰۰۰۰   ریال   

واحد۱۶،متراژ۹۰ متر مربع شارژیک دوره سه ماهه ۷۵۰۰۰۰  ریال  

واحد۱۷،متراژ۱۱۵ متر مربع شارژیک دوره سه ماهه ۷۹۵۰۰۰   ریال 

واحد ۱۸متراژ۹۰مترمربع شارژیک دوره سه ماهه ۷۵۰۰۰۰ریال

نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |

                         (( اساسنامه مجتمع مسکونی ایلیا))

به منظور اجرای قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی و اصلاحیه های مربوط به آن،این اساسنامه برای تنظیم روابط و مناسبات مالکین واحدهای مجتمع مسکونی ایلیا تنظیم و تصویب می گردد.

فصل اول: مشخصات مجتمع

ماده1 -نام مجموعه « مجتمع مسکونی ایلیا » است که از این پس مجتمع نامیده می شود.

 ماده2ـ نشانی مجتمع واقع در تهران،نارمک،سمنگان،کوچه رمضانی زاده،پلاک 24 در قطعه زمین پلاک ثبتی 29498 فرعی از 7022 اصلی مفروز و مجزا شده از پلاک 2041 فرعی از اصلی مذکور می باشد.

ماده3ـ مدت کار مجتمع از تاریخ تأسیس به مدت نامحدود می باشد.

ماده4ـ مجتمع مؤسسه ای است غیرانتفاعی که به منظوراداره امور، نگهداری و نگهبانی مجتمع،تأمین وکنترل هزینه های مشترک مربوط به بهره برداری از وسایل اشتراکی،آپارتمان های مسکونی،محوطه ها،کلیه تأسیسات و متعلقات مربوط به آن ها درحدود مقررات و قوانین موضوعه جاری کشور بر طبق مواد این اساسنامه تشکیل شده است.

 فصل دوم:ارکان مجتمع

 ماده5ـ ارکان مجتمع عبارت است از: مجمع عمومی، هیأت مدیره و بازرس مجمع عمومی.   

ماده6ـ مجمع عمومی متشکل از مالکان و ساکنان مجتمع می باشد که مالکان به اعتبار مالک بودنشان درمجتمع نسبت به موارد و موضوعات اساسی که مربوط به عمر ساختمان،استهلاک آن،تأسیسات،مسایل بنیادی،هزینه های نگهداری ماهانه،تصویب بودجه و ترازنامه،انتخاب هیأت مدیره مجتمع و مانند این را حق اظهار نظر، رأی و تصمیم گیری دارند؛ لیکن اعضای ساکن که به اعتبار سکونتشان درمجتمع دارای حق اظهارنظرورأی درموارد رفاهی و     اجتماعی از قبیل ساعات روشنایی و خاموشی و کیفیت آن، گرم یا سرد کردن دستگاه ها در حدود بودجه و مانند این ها را دارند.   

تبصره1ـ چنانچه در آینده موضوعاتی خارج از تعاریف فوق الذکر در مورد اعضا (مالکین و ساکنان) مجمع عمومی پیش آید که احتیاج به تعبیروتفسیر داشته باشد اتخاذ تصمیم با مجمع عمومی فوق العاده ای است که با حضور مالکین تشکیل می شود.                

تبصره2ـ منظورازساکنان اعم از مالک،مستأجریا نماینده مالک یکی از آپارتمان ها که در این مجتمع ساکن و زندگی می کنند، می باشد.

 ماده7ـ مجمع عمومی عادی سالی یک بار در اردیبهشت ماه در محل مجتمع تشکیل خواهد شد.

 ماده8ـ مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده در صورت ضرورت به دعوت هیأت مدیره یا بازرس یا به درخواست حداقل نه نفر از مالکین تشکیل خواهد شد. هرگاه هیأت مدیره ظرف 10 روزپس از وصول درخواست نسبت به دعوت اقدام نکند، متقاضیان می توانند رأساًبرای تشکیل مجمع عمومی فوق العاده دعوت نامه بفرستند واقدامات لازم را برای عملی شدن این کار انجام دهند.

ماده9ـ دعوت نامه برای شرکت در مجمع عمومی باید حداقل ده روز قبل از موعد تشکیل مجمع با ذکر دستور جلسه با امضای رییس هیأت مدیره برای اعضا به نشانی آپارتمان های ملکی یا اقامتگاه قانونی که قبلاًبه مدیراجرایی اعلام شده ارسال گردد.

 تبصره: با توجه به مفاد و ماهیت دستور جلسه بر حسب مورد از ساکنان یا مالکین جهت شرکت در جلسه مجمع عمومی دعوت به عمل می آید بنام پروردگار یکتا  

ماده10ـ برای رسمیت یافتن مجمع عمومی عادی یا فوق العاده بر حسب مورد حضور مالکین یا ساکنین حد اقل نصف بعلاوه یک واحدها یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره1ـ در صورت عدم حضور اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.  

تبصره2ـ وکیل یا قایم مقام قانونی هر مالک یا ساکن باید کتبی به هیأت مدیره معرفی گردد؛ به نحوی که در صحت نمایندگی یا قایم مقامی او تردیدی باقی نماند.

 ماده11ـ تصمیمات مجامع عمومی عادی و فوق العاده با رأی اکثریت حاضران در جلسه (حداقل نصف بعلاوه یک)اتخاذ خواهد شد، مگر در مورد توسعه یا تجدید بنای ساختمان ها که رأی مثبت حداقل چهارده نفرازکل مالکین مجتمع لازم است.

ماده12ـ تصمیماتی که در مجامع عمومی مطابق مقررات این اساسنامه، قوانین و آیین نامه های مربوطهاتخاذ می گردد نسبت به کلیه افراد اعم از مالکان یا ساکنان غایب و مخالف نیز نافذ است و باید توسط هیأت مدیره در تابلوی اعلانات اعلام گردد. 

تبصره 1ـ با تغییر ساکن هرآپارتمان مسؤلیت آگاهی و توجیه ایشان از مصوبات و مقررات جاری بر عهده مالک آپارتمان خواهد بود.    

تبصره 2ـ ارکان یا افراد مسؤل مجتمع می توانند در چارچوب مصوبات و مقررات موضوعه جهت اعمال تصمیمات ، ساکنین یا مالکین را مورد خطاب قرار دهند.

 ماده13ـ مجمع عمومی پس از تشکیل و قبل از هرکاردیگر از بین اعضای خود یک نفر رییس، دو نفر ناظر و یک منشی انتخاب خواهد کرد.اداره جلسات با رییس است و تنظیم صورتجلسات، نتایج مذاکرات مجمع و ابلاغ تصمیمات متخذه و سایر موارد مربوط به مجمع با منشی است که بنام پروردگار یکتا   پس از پایان کار مجمع کلیه آن ها را به امضای خود، رییس و نظار رسانده ، بعد از ثبت در دفتر مربوطه، صورت اصلی را جهت اجرا و نگهداری تسلیم هیأت مدیره خواهد کرد.

ماده14ـ پس از انتخاب اشخاص مذکور در ماده 13 برگ حضور که حاوی نام و نشان حاضران و به امضای کلیه آن ها اعم از مالکان یا وکیل یا قایم مقام قانونی آن ها رسیده است باید مورد گواهی هیأت رییسه قرار گیرد. هرگاه کار مجمع عمومی طی چند جلسه ادامه یابد برای هر جلسه باید برای هر جلسه برگ حضور جداگانه ای یه ترتیب فوق تنظیم، امضا و گواهی گردد. ادامه جلسات با حضور تعداد حاضر در جلسه رسمیت خواهد داشت.

تبصره ـ در صورتی که بحث و مذاکرات مجامع عمومی ادامه یابدرییس جلسه موظف است ساعات و روز جلسه بعد را در نزدیکترین زمان مناسب تعیین و در همان جلسه اعلام و در صورتجلسه قید نماید. در این صورت هیأت رییسه انتخاب شده تا پایان کار جلسات موظف به اداره جلسات می باشد. 

 ماده15ـوظایف واختیارات مجمع عمومی عادی با رأی مالکان و با توجه به قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به قرار ذیل است:

الف ـ بررسی فعالیت هیأت مدیره و خزانه دار که در طول مدت مأموریتشان انجام داده اند جهت تصویب گزارش.

 ب ـ تفریغ بودجه سال گذشته و تصویب یا رد ترازنامه و صورت های مالی سال گذشته.

ج ـ انتخاب هیأت مدیره مرکب از سه نفر و یک نفرعلی البدل برای مدت یک سال از بین مالکان یا ولی قهری آنان.

د ـ انتخاب یک نفر بازرس اصلی و یک نفر علی البدل ترجیحأ از بین افراد مطلع در امور مالی و حقوقی عضو مجتمع. بنام پروردگار یکتا 

  ه ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امورآپارتمان ها،تأسیساتو متعلقات مربوطه به منظور جلوگیری از تنزل ارزش آن ها، حفظ زیبایی بنا، فراهم آوردن امکان استفاده مناسب مالکان از قسمت های مشترک و تأمین آسایش و رفاه عمومی.

و ـ اتخاذ تصمیم در مورد پیشنهادهای هیأت مدیره، راهنمایی اصولی به ایشان و توصیه هایی که در اجرای صحیح وظایف آن هیأت لازم می داند.

 تبصره ـ خدمات هیأت مدیره و بازرس افتخاری می باشد.

ماده 16ـ وظایف و اختیارات مجمع عمومی فوق العاده مالکان عبارت است از :

 الف ـ هرگونه تغییر یا اصلاح مواد اساسنامه.

 ب ـ تصویب بودجه سال مالی آینده و اصلاح بودجه مورد پیشنهاد.

ج ـ اتخاذ تصمیم نسبت به ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ، نگهداری، تعمیر بنا و تأسیسات.

د ـ توسعه یا تجدید بنای ساختمان بر اساس ماده 11 این اساسنامه.

 ه ـ اعطای اجازه استفاده از اندوخته.

 تبصره ـ تشکیل مجمع عمومی فوق العاده مالکان نیز تابع همان شرایط تشکیل مجمع عمومی عادی مالکان است.

 ماده17ـ هیأت مدیره در اولین جلسه خود از بین اعضا رییس، نایب رییس و دبیر جلسات را انتخاب خواهند نمود.اداره جلسات با رییس و در غیاب او با نایب رییس است.تنظیم صورتجلسات و نگهداری آن ها و همچنین نظارت کلی بر امور دفتری و حفظ و نگهداری اوراق پرونده ها و دفاتر هیأت مدیره به عهده دبیر هیأت است. 

ماده18ـ هیأت مدیره پس از انتخاب اشخاص نامبرده در ماده 17 کلیه سوابق کار را از هیأت قبلی ضمن صورتمجلسی تحویل خواهد گرفت. 

   ماده19ـ هیأت مدیره شخص واجد شرایطی را به عنوان مدیر اجرایی منصوب می نماید که باید در کلیه امور مجری مصوبات هیأت مدیره باشد. هیأت مدیره می تواند پاره ای از وظایف و اختیارات خود را به شرح زیر به مدیراجرایی تفویض نماید:

الف ـ انجام کلیه مصوبات مجمع عمومی و هیأت مدیره برای اداره و حفاظت ساختمان ها، تأسیسات و متعلقات مربوط به آن ها.

ب ـ مراقبت مستمر در حفظ قسمت های مختلف مجتمع و زیبایی آن ها، تأسیسات، متعلقات مربوطه، ترمیم خرابی ها وانجام تعمیرات ضروری مشروط بر آن که هزینه آن ها در هر مورد از یک میلیون ریال متجاوز نباشد.

ج ـ مراقبت درحفظ حقوق اختصاصی مالکان در قسمت های مشترک به منظور امکان استفاده مناسب ساکنان از آن قسمت ها.

د ـ حفظ اموال مجموعه و هر نوع اشیاء و لوازمی که برای اداره و حفاظت ساختمان، تأسیسات و متعلقات مربوطه خریداری می شود ، به نحوی که از ضایع شدن مصون بمانند.

ه ـ تهیه به موقع مواد و وسایل لازم برای اداره و حفظ ساختمان، تأسیسات و متعلقات مربوطه.

و ـ مراقبت در اجرای کامل مقررات و آیین نامه داخلی و کوشش در صرفه جویی و مراقبت در وصول هزینه های مشترک و پرداخت حقوق نگهبان و هزینه های عمومی(از قبیل آب،برق،گاز، بیمه آتش سوزی مجتمع و...).

ز ـ انتخاب نگهبان / سرایدار مجتمع بر اساس معیارهای اعلامی مجمع عمومی.

 ح ـ تشکیل و نگهداری پرونده منظم برای هر یک ازآپارتمان ها با ذکر اسامی مالکان آن ها.

 ط ـ تنظیم، ثبت و نگهداری حساب مالکان هر یک از آپارتمان ها و سایر بخش های مجتمع به تفکیک و حساب انواع وصولی های متفرقه و هزینه ها به نحو روشن و مرتب و صدور مفاصا حساب برای واحدها بصورت مکتوب.

ی ـ تنظیم گزارش عملیات و اقدامات سالانه خود با ذکر ارقام و تسلیم به هیأت مدیره. این گزارش پس از اظهار نظر هیأت مدیره همراه گزارش بازرس در اختیار مجمع عمومی قرار می گیرد.

ک ـ نمایندگی مجتمع نزد مراجع قضایی، اداری،انتظامی و اجرایی با رعایت این اساسنامه و با نظارت و اطلاع هیأت مدیره.

ل ـ مدیراجرایی (هر سه ماه/یا در نیمه سال مالی) اطلاعات مالی لازم درباره مسایل عمومی مجموعه و مورد مربوط به هر مالک را در اختیار همان مالک می گذارد و در صورت لزوم به هر مالک اجازه مطالعه اسناد مربوطه را میدهد ودر صورت درخواست تصویری از آنها به هزینه وی به طریق مقتضی ارائه می دهد.

 م ـ مدیراجرایی نمی تواند شخص دیگری را به جای خود بگمارد و یا اختیارات تفویض شده را به دیگری منتقل نماید؛ لیکن در مواقع مرخصی و بیماری می تواند با موافقت قبلی هیأت مدیره موقتاً جانشینی برای خود معرفی نماید.

ن ـ آن قسمت از تعهدات شخصی مدیراجرایی به نام مجتمع که خارج از حدود اختیارات مندرج در این اساسنامه یا تصمیمات مجامع عمومی یا هیأت مدیره باشد، تعهد شخصی تلقی گردیده و برای مجتمع در برابر اشخاص اعم از حقوقی یا حقیقی الزام آور نیست.

ماده20 ـ مجمع عمومی عادی یک نفر از مالکان واجد شرایط را طبق بند د ماده 15 به عنوان بازرس اصلی انتخاب می نماید و یک نفر نیز که رأی بیشتری دارد به عنوان بازرس علی البدل تعیین می گردد.

ماده21 ـ هرگاه بازرس اصلی استعفا یا فوت نماید یا به علل دیگر نتواند وظایف خود را انجام دهد بازرس علی البدل به جای او انجام وظیفه خواهد کرد.

 ماده22 ـ بازرس مکلف است وضع عملکرد هیأت مدیره را از نظر اجرای مصوبات مجمع عمومی و رعایت دیگر مقررات و قوانین عمومی رسیدگی کند و درباره صحت و سقم میزان دارایی ها و حساب های نهایی که هیأت مدیره برای تسلیم به مجمع عمومی تهیه می کند اظهارنظر نموده مجمع عمومی گزارش دهد. هیأت مدیره و مدیر داخلی تسهیلات لازم را به منظور انجام وظیفه بازرس فراهم خواهند نمود.

 ماده23 ـ بازرس موظف است نظرات اصلاحی در حدود وظایف خود را کتبی به هیأت مدیره اطلاع دهد و چنانچه ظرف مدت دو هفته نسبت به رعایت نظرات و پیشنهادهای اصلاحی خود پاسخ قانع کننده ای دریافت ننمود می تواند مجمع عمومی فوق العاده را طبق ماده 8 این اساسنامه دعوت به تشکیل جلسه نماید.

ماده24 ـ امور مالی مجتمع توسط هیأت مدیره ، در چارچوب بودجه مصوب و انجام میشود. هیأت مدیره موظف است گزارشی از امورمالی را که به تأیید بازرس نیز رسیده باشد به مجمع عمومی عادی سالانه تسلیم نماید.

فصل سوم: هزینه های قسمت های اختصاصی و مشترک

ماده25 ـمالکیت در مجتمع مشتمل بر دو قسم است:

 الف ـ مالکیت قسمت های مشترک.

ب ـ مالکیت قسمت های اختصاصی.

ماده26 ـ قسمت های مشترک در ماده فوق قسمت هایی از ساختمان و عرصه است که حق استفاده از آن مختص به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد.به طور کلی قسمت هایی که در اسناد مالکیت هر یک از آپارتمان ها اختصاصی تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود.

ماده27 ـ آن قسمت از مالکیت که خارج از قسمت های مشترک بوده بر طبق سند مالکیت ملک اختصاصی شناخته می شود.

 ماده 28 ـ هزینه، عوارض و مالیات های قسمت های مشترک که پرداخت آن بر عهده مجتمع بوده و  مالکین قسمت های اختصاصی مکلف به پرداخت آنها می باشند به شرح زیر است:

الف ـ مالیات ها و عوارض که به قسمت های مشترک تعلق دارد.

  ب ـ هزینه نگهداری و حفاظت و بهره برداری ازتأسیسات آب، برق، گازو فاضلاب.

ج ـ نگهداری و تعمیرات درهای ورودی، دیوارها، تأسیسات، محوطه ها، نرده ها، کنتورهای عمومی و سایر قسمت های مجتمع که به موجب اسناد و مدارک مربوطه به عنوان مشاعات شناخته می شود.

د ـ هزینه بهره برداری از آب، برق وگاز عمومی و سرویس های عمومی.

ه ـ هزینه نگهداری و تعمیر اتاق های نگهبان، آسانسور و منظمات آن ها، محوطه و پارکینگ.

و ـ حقوق نگهبان و دستمزد کارگرانی که برای انجام امور مجتمع به کار گرفته می شوند.

 ز ـ بهای آب، برق، تلفن و گاز مصرفی قسمت های مشترک.

ح ـ پرداخت حق بیمه آتش سوزی، انفجار، زلزله، ترکیدگی لوله و امثال آن وکلیه ساختمان از قسمت های مشترک و اختصاصی و تمامی تأسیسات و اموال و دارایی های مشترک مجموعه.

تبصره : اشیاء، اموال و نقدینگی های مالکین واقع در واحدهای مسکونی و پارکینگ ها و انبارها مشمول بیمه فوق نمی باشند و هر یک از مالکین می توانند خود رأساً اقدام به بیمه اموال خود نمایند. 

ط ـ خرید لوازم و اشیایی که برای اداره، حفاظت، زیبایی قسمت های مشترک و نظافت آن قسمت ها ضرورت دارد.

ی ـ تأمین ذخایر لازم به منظور جبران هزینه های استهلاک، احیای وسایل، تأسیسات و ماشین آلات مجتمع.

 تبصره : هزینه های مشترک هر سال در بودجه منظور و قبل از شروع سالمالی آینده به مجمع عمومی برای تصویب پیشنهاد می گردد. 

   ماده29 ـ حقوق، تعهدات و همچنین سهم هر یک ازمالکین قسمت های اختصاصی از مخارج عمومی متناسب است با نسبت مساحت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام آپارتمان ها.

 تبصره 1: این محاسبه بدین نحو انجام می گیرد که متوسط جمع هزینه سالانه مجموعه بر جمع کل مساحت اختصاصی آپارتمان ها تقسیم می شود. رقم به دست آمده در مساحت هر واحد ضرب می گردد.حاصل ضرب مبلغی خواهد بود که مالک هر واحد باید در ده روز اول هر ماه پرداخت نماید (در این محاسبه مساحت انبار و پارکینگ هر واحد مننظور نشده است).

 تبصره 2: ملاک محاسبه حصه اختصاصی هر واحد از حیث مساحت، سند مالکیت واحد می باشد.

ماده30ـ مالک هر واحد مسکونی مکلف است سهم خود را از هزینه های مشترک در سررسید تعیین شده پرداخت نماید؛ درغیراین صورت هیأت مدیره طبق مقررات قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه و اصلاحیه آن اقدامات اجرایی را معمول خواهند داشت.

فصل چهارم: انتقال ملک به اشخاص

ماده31 ـ هرگاه مالکین آپارتمان ها ملک خود را عینأ یا منفعتأ به اشخاص دیگری انتقال دهند باید مراتب را کتبی به مدیر اجرایی اعلام دارند.

ماده32 ـ چون حقوق مالکین قسمت های اختصاصی از حقوق آنان در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک می باشد، بنابراین مالکینی که ملک خود را عینأ یا منفعتأ به دیگری انتقال دهند موظفند هنگام انتقال نسخه ای از این اساسنامه را به امضای منتقل الیه رسانیده و آن را به مدیر اجرایی یا هیأت مدیره تسلیم نماید تا در پرونده ملک نگهداری گردد. همچنین در سند انتقال باید تصریح شود که منتقل الیه اساسنامه را خوانده و تعهد رعایت مقررات آن را نموده است.در غیر این صورت ناقل مسؤل هر نوع خسارتی است که در نتیجه تقصیر یا قصور منتقل الیه وارد شود.

تبصره: مالک موظف است قبل از انتقال ملک کلیه بدهی خود از بابت هزینه های مجتمع پرداخت و مفاصاحساب دریافت نماید. منتقل الیه موظف است تکلیف کلیه تعهدات آپارتمانش به مجتمع را در هنگام نقل و انتفال معین نماید و مفاصا حساب واحدش را در اختیار گیرد؛در غیر این صورت مکلف به پرداخت خواهد بود.

 ماده33 ـ هرگاه مالکی بخواهد ملک اختصاصی خود را موقت و برای مدت کوتاه در اختیار اشخاص دیگری قرار دهد باید از قبل مراتب را به اطلاع مدیر اجرایی یا هیأت مدیره برساند. چنین مالکی مسؤل خساراتی است که در نتیجه عمل متصرف موقت ملک اختصاصی به مجتمع و قسمت های مشترک وارد گردیده است.

 ماده34 ـ هیچ یک از مالکان حق استفاده اختصاصی از قسمت های مشترک را ولو به طور موقت ندارد.

 ماده35 ـ نکاتی که در این اساسنامه تصریح نشده است تابع قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها و سایر مقررا مربوط به آپارتمان ها می باشد.

 ماده36 ـ هیأت مدیره آیین نامه داخلی مجتمع را تنظیم و به اجرا می گزارد.

 ماده37 ـ این اساسنامه مشتمل بر 37 ماده و 14 تبصره است که در جلسه مورخ       ....................مجمع عمومی فوق العاده مجتمع به تصویب رسید.                

نوشته شده توسط مدیر ساختمان در ساعت | لینک ثابت |